주택재개발 사업이란?
도로·상하수도 등 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지를 공급합니다.
대상구역
① 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
② 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
③ 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
④ 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
⑤ 면적이 10,000m²(서울특별시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5,000m²)이상으로서 다음 각목에서 정하고있는 기준 중 2 이상에 해당하는 지역(「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제4조)
노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60%이상인 지역
건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지{「서울특별시 건축조례」제25조 제1호에 의한 규모(주거지역 90m²)이 하의 토지}, 부정형 또는 세장형 필지수가 50% 이상인 지역
상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역
주택접도율이 40% 이하인 지역
호수밀도가 60 이상인 지역
조합원의 자격
정비구역안에 소재한 토지등 소유자(토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
공동주택 분양대상
관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 등 소유자로 한다. (「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 」제27조)
1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가 건물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다.)을 소유한 자
2. 분양 신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 건축조례 제25조 제1호의 규모이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지 (지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다.) 의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조 제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양 신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양 대상자로 한다.
3. 분양 신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
5. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제11조 제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택 (사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자.
6. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
단독주택 또는 다가구 주택이 건축물 준공 이후 다세대 주택으로 전환된 경우
관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우, 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등 소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리 하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 선정한다.
하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조 제1호에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수 개의 필지로 분할 한 경우
하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조 제1호에 따른 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.
단독주택 또는 비주거용 건축물을 공동주택으로 신축한 경우 (기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다.) 다만, 신축한 공동주택의 주거전용면적이 해당 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.
주택 재개발 사업 임대주택의 공급조건 ( 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제35조)
- 1. 해당 정비구역 안에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기주으로 영 제11조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일(사업시행방식전환의 경우에는 전환을 위한 공람공고일을 말한다) 3개월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택 세대주. 다만, 신발생 무허가건축물에 거주 하는 세입자는 제외한다.
- 2. 해당 정비구역 안에 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등 소유자로서 분양 신청을 포기한 자
- 3. 해당 정비구역 이외의 주택재개발구역 안의 세입자로서 제1호에 해당하는 입주자격을 가진 무주택 세대주
- 4. 해당 정비구역에 인접하여 시행하는 도시계획사업(이 법에 따른 정비사업을 제외한다)으로 철거되는 주택의 소유자 또는 무주택 세대주로서 구청장이 추천하여 시장이 선정한 자
- 5. 그 밖에 규칙이 정하는 자
